在传统楼市淡季叠加市场预期调整的双重影响下，上周（2026年7月13日-19日）东莞房地产市场呈现“一冷一温”的分化格局。据东莞市住房和城乡建设局发布数据，上周东莞一手住宅网签152套，环比减少4%，连续3周下滑且连续2周低于200套；二手住宅网签768套，环比增加3%，成交规模连续2周回升。二手房和新房的网签量差距进一步拉大至5倍以上，市场存量博弈特征愈发突出。

一手住宅：

零供应叠加认购新低，市场进入“磨底期”

数据显示，上周东莞一手住宅网签152套，环比减少4%；网签面积为18382.42平方米，环比增加2%。新房网签套数连续3周下滑，并连续2周低于200套。受传统淡季行情影响，新房市场整体交投氛围疲弱，全市一手住宅网签量低位运行。

从客户来访认购情况来看，中原地产研究院对全市在售约116个项目监测显示，楼盘客户来访量环比上升10%，认购量环比下降8%。多个楼盘蓄客带动新房来访上升，认购则跌至年内新低。业内人士分析，当前购房者观望情绪浓厚，对价格调整仍有期待，而开发商在淡季让利空间有限，买卖双方博弈陷入僵局。“来访涨、认购跌”的现象表明，市场信心修复仍需更强政策信号或价格催化剂。

更值得关注的是，供应方面，上周全市一手住宅新增供应为零，这已是连续第3周无普通商品住宅新货入市，开发商推货意愿明显不足。

有资深地产观察人士指出，连续零供应并非需求消失，而是供应端主动收缩以规避淡季去化压力。若8月中下旬房企开始为“金九银十”铺排货量，供应有望逐步恢复，但短期看，新房成交低位运行的格局难以逆转。

二手住宅：

成交回升但抛压不减，均价逼近1.2万元/平方米关口

与新房冷清形成对比，东莞二手楼市近期持续回暖。数据显示，上周东莞二手住宅网签768套，环比增加3%；网签面积为82506.53平方米，环比增加2%，成交规模连续2周回升。从绝对量看，二手房单周成交量已超过新房的5倍，折射出当前市场主力需求正在向存量房市场迁移。

不过，量升价跌的态势依然延续。上周东莞二手住宅网签均价为12017元/平方米，环比下降4%，连续多周在1.2万-1.3万元/平方米的低位区间徘徊，且进一步逼近1.2万元/平方米整数关口。业内认为，二手房挂牌量持续处于高位，业主降价出货意愿较强，尤其是部分楼龄较长、配套偏弱的房源议价空间明显扩大，价格体系仍在重塑过程中。

“二手房成交量回升，说明刚需和改善型需求并未消失，只是对价格更加敏感。”一位本地中介机构负责人表示，当前“以价换量”仍是主流，部分核心区域次新房源若定价合理，去化周期明显缩短，但整体市场预期尚未扭转，投资性需求几近绝迹。

综合来看，东莞房地产市场正经历“新房供应收缩、二手房以价换量”的结构性调整期。短期内，一、二手房价格联动下行压力仍在，市场底部有待进一步夯实。业界普遍期待，随着下半年政策环境趋于稳定，以及潜在供应逐步释放，市场信心或迎来渐进修复。但在“金九银十”传统旺季到来之前，平淡交投仍是主基调。